Matrice cadstrale et etat hypothecaire

Comment savoir qui est propriétaire d’un bien immobilier ?

Par themainformations | Le 26/06/2017 | "Dossier d'actu"

Matrice cadstrale et etat hypothecaire

Peu de personnes savent que ces renseignements sont publics et accessibles. Ils figurent dans deux types de fichier : les matrices cadastrales et les états hypothécaires. Comment les obtenir ?

Obtenir un extrait de la matrice cadastrale au centre des impôts fonciers (le "cadastre")

L’extrait de matrice cadastrale est un relevé au 1er janvier de l'année des biens figurant au compte d’une personne sur une commune. L’objet de ce document est avant tout fiscal, puisqu’il sert de base pour le calcul des impôts fonciers et du bénéfice forfaitaire agricole, base de l’impôt sur le revenu pour les propriétaires forestiers.
L'inscription dans les matrices cadastrales, au nom d'un propriétaire, d'une parcelle donnée, ne constitue cependant pas une preuve de propriété de cette parcelle. Il faut plutôt considérer que ce nom est celui du contribuable identifié par l’administration fiscale. Le propriétaire figurant sur la matrice est ainsi le propriétaire présumé.

Les indications figurant dans la matrice cadastrale seront donc :

  • nom des ou du propriétaire(s) et leur date de naissancele
  • leur adresse
  • la nature de leur(s) droit(s) (indivision, nue-propriété, usufruit..)
  • la référence cadastrale des propriétés qu’il(s) possède(nt) sur une commune.
  • l’année d’entrée dans le patrimoine du propriétaire
  • les motifs d’exonération


La consultation d’extrait du cadastre est prévue par le décret n° 55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre. Toute personne peut y avoir accès et obtenir un « relevé de propriété ». Néanmoins, afin de protéger la vie privée, les tiers obtiendront un relevé de propriété sur lequel ne figurent pas les dates de naissance et les motifs personnels d’exonérations.

Le décret n° 2012-59 du 18 janvier 2012 relatif à la délivrance au public de certaines informations cadastrales prévoit que la demande de communication des informations doit être effectuée par écrit. Elle doit comporter les nom et prénoms ou la raison sociale du demandeur, la commune de situation des immeubles, l'arrondissement pour les communes de Paris, Lyon et Marseille, ainsi que la personne ou les immeubles concernés.

Un même usager ne peut présenter plus de 5 demandes par semaine dans la limite de 10 par mois civil. Cette limitation ne s'applique pas à une personne dont la demande porte sur ses propres biens.

Obtenir les renseignements figurant au fichier immobilier du service de publicité foncière

Toute vente, tout achat ou toute transmission d'un bien immobilier par donation ou succession fait l'objet d'une publicité foncière assurée par un notaire. Cette publicité est ensuite centralisée dans les Services de publicité foncière (ex-Conservations des hypothèques). Cette publicité n’a aucun rôle constitutifs de droits, elle n'est pas une condition de l'existence et de la validité juridique des droits sur les immeubles. Son rôle est uniquement l’opposabilité aux tiers des actes soumis à publication, c’est-à-dire l’information de tous sur la vie juridique d’un immeuble.

Toute personne sans avoir à justifier d’une raison peut obtenir des renseignements sur un immeuble ou sur une personne, ou obtenir la copie de documents (vente, donation, attestation après décès…). Ainsi l’article 2449 du Code civil, fait obligation de délivrer à tous ceux qui le demandent une copie ou un extrait des documents déposés à leur bureau dans la limite de cinquante ans précédant la demande. Les services de la publicité foncière sont également tenus de délivrer sur demande des copies ou extraits du fichier immobilier ou certificat qu’il n’existe aucune fiche entrant dans le cadre de la demande.

Un demandeur recevra donc une copie ou un extrait du fichier immobilier appelé "état hypothécaire" qui donnera la situation juridique passée et présente d’un bien, c’est-à-dire l'ensemble des éléments suivants :

  • successifs du bien immobilier,le ou les propriétaires
  • un relevé des publications, c’est-à-dire tous les actes concernant ce bien tels que les ventes, les successions… Ce relevé mentionne la date, le nom des parties (acquéreurs/vendeurs..), le prix…
  • un relevé des inscriptions hypothécaires,
  • immobilier (ex. commandement de saisie, servitudes).les charges qui grèvent le bien


Une demande de renseignement portant sur une personne permettra d’obtenir le relevé de toutes les publications le concernant (vente, attestation après décès, donation….). Cette réponse est certifiée par le service de la publicité foncière ce qui engage la responsabilité de l’État en cas de préjudice résultant des erreurs qu'il a pu commettre. Les documents déposés dans les services chargés de la publicité foncière depuis plus de cinquante ans sont versés aux services départementaux d'archives, ils ne sont donc pas consultables directement.

La réforme de la publicité foncière n'a pas concerné les trois départements d'Alsace- Moselle qui depuis la loi du 1er juin 1924 sont soumis à un régime particulier qui conserve l'organisation du droit allemand (tenue d'un livre foncier confié à l'autorité judiciaire) combiné avec les principes de fond de la législation française (publicité aux fins d'opposabilité aux tiers).

Parfois complexes, ou encore volumineuses, les informations d’un état hypothécaire ne sont pas directement utilisables. La problématique communément rencontrée est donc la difficulté à comprendre les informations inscrites, à retrouver celles qui sont valides, ou encore, « où chercher quoi ? ».

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