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Donner un bien en se réservant l'usufruit

Par themainformations | Le 28/03/2018 | "Dossier d'actu"

Usufruit et nue propriete

 

Donner un bien en se réservant l'usufruit est une technique souple et avantageuse, souvent utilisée pour assurer la transmission du patrimoine par donation ou donation-partage.

Qu'est-ce que l'usufruit ?

La propriété d'un bien (appartement, local professionnel, bâteau, portefeuille de valeurs ...) peut être scindée en deux parties. On parle alors de démembrement du droit de propriété : d'un côté, la nue-propriété ; de l'autre, l'usufruit.

L'usufruitier à l'utilisation du bien et en perçoit les «fruits» (loyers, dividendes ...). Ainsi l'usufruitier d'un appartement peut y résider, ou le louer et en toucher les loyers, mais il ne peut pas le vendre. La vente impose en effet un accord entre nu-propriétaire et usufruitier.

L'usufruit est par nature temporaire : il peut s'éteindre, notamment, au décès de l'usufruitier, ou à l'arrivée du terme fixé par convention. À la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire entre en possession de la pleine-propriété du bien.

 

Pourquoi donner avec la réserve d'usufruit ?

La donation avec réserve d'usufruit, établie par un notaire, permet de transmettre sans se dépouiller. Par exemple, si la donation porte sur leur résidence principale, des parents, peuvent continuer à y vivre jusqu'à leur décès, ou le louer et en toucher les loyers.

L'autre avantage est fiscal : les droits de donation ne sont pas calculés sur la valeur du bien détenu en pleine propriété mais uniquement sur la valeur de la  nue-propriété qui est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière. Au décès de l'usufruitier, la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété s'effectue sans imposition supplémentaire, sauf si le décès intervient dans les trois mois de la donation.

 

Quelle est la valeur de la nouvelle propriété, sur laquelle sont calculés les droits de donation ?

Cette valeur est calculée selon un barème qui tient compte de l'âge de l'usufruitier conformément à l'article 669 du Code civil. Par exemple, entre 51 et 60 ans, elle est de 50% de la valeur du bien en pleine propriété, entre 61 et 70 ans, de 40%, et ainsi de suite.

Ce même barème est également utilisé dans le cadre des ventes, afin de répartir le prix entre usufruitier et nu-propriétaire.

 

Comment s'organisent les relations entre usufruitier et nu-propriétaire ?

L'usufruitier doit, de manière générale, se comporter comme le ferait un propriétaire normal, en veillant à entretenir les biens dont il a l'usufruit. En matière immobilière, seules les grosses réparations qui ont, en pratique, un caractère exceptionnel, demeurent à la charge du nu-propriétaire.

L'usufruitier supporte également les charges fiscales, comme la taxe d'habitation et la taxe foncière pour un logement qu'il occupe. Il est possible de modifier la répartition normale des charges par une convention d'usufruit.

 

Peut-on, inversement, conserver la nue-propriété et donner l'usufruit ?

Plus rare, la donation d'usufruit peut s'avérer très utile. Par exemple, pour financer les études de leur enfant, des parents peuvent lui donner l'usufruit d'un bien, pour une durée déterminée. L'étudiant touchera alors les loyers, ce qui allège l'impôt sur le revenu des parents, l'étudiant intégrant les revenus de la location dans sa propre déclaration d'impôt.

De plus, si les parents sont imposables à l'impôt sur la fortune, désormais impôt sur la fortune immobilière, le bien sort de leur assiette imposable, tant que dure le démembrement de propriété.