Acheter des parties communes en copropriété, c'est possible...

Par themainformations | Le 13/11/2017 | "Dossier d'actu"

Parties communes

 

Couloirs, escaliers, jardins, ascenseurs… Toute copropriété comporte des parties communes à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires. On distingue les parties communes générales des parties communes spéciales, lorsque celles-ci ne concernent qu’un groupe de copropriétaires. 

Qu’est-ce qu’une partie commune dans une copropriété ?

On appelle parties communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Les parties communes sont communément :

- le gros oeuvre des bâtiments : fondations, murs porteurs, toiture ou terrasse...
- le sol, les cours, les parcs, les jardins, les voies d'accès,
- les locaux des services communs,
- les coffres, gaines et têtes de cheminées,
- les passages, halls, escaliers, paliers et corridors,
- les éléments d'équipement commun - chaufferie, portes automatiques, VMC, pompes de relevage - y compris les canalisations qui traversent les locaux privatifs,
- le ou les ascenseurs,
- l'antenne collective, etc.

Chaque copropriétaire a un droit de jouissance sur ces parties communes. Mais il ne doit pas en abuser, par exemple en entreposant des objets, sous peine d’être rappelé à l’ordre par le syndic. Le règlement de copropriété peut toutefois donner à un propriétaire un droit de jouissance exclusif, temporaire ou permanent, sur une partie commune : par exemple une partie du jardin ou une courette. Il s’agit d’un droit d’usage et non un droit de propriété.

 

Qui entretient les parties communes ?

La part de charges communes de chaque copropriétaire dédiée à l’entretien des parties communes dépend de la valeur de ses parties privatives, appelée tantièmes.

 

Est-il possible d’acheter des parties communes ?

Achat d’une partie de couloir pour gagner quelques mètres carrés, achat des combles pour gagner en volume et installer une mezzanine : pour s’agrandir en gagnant sur les parties communes, le copropriétaire doit impérativement obtenir l’accord préalable du syndicat des copropriétaires. L'accord de la copropriété devra être obtenu à la double majorité, c'est-à-dire au moins la majorité des membres du syndicat représentant les 2/3 des voix de tous les copropriétaires. Mais, dans le cas d’un changement de destination (habitation, commerciale, mixte… par exemple, un escalier de service est annexé par une boutique), l'unanimité sera requise.

Le plus difficile sera de convaincre les autres copropriétaires de consentir la vente de la partie convoitée. Il n'est pas inutile de discuter avec chacun. Le dossier pourra tenir compte de leur avis et devra être le plus complet possible et contenir :

- Une description de l'opération : conséquences sur le logement du propriétaire et sur celui des autres copropriétaires ;

- Une évaluation des mètres carrés de la partie commune réalisée par un géomètre ;

- Un projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ;

Les frais de rédaction de ces documents seront à la charge de l'acquéreur.

 

Comment le prix est-il fixé ?

Le prix constitue l'élément clé pour obtenir l'assentiment de la copropriété.

La fixation du prix incombe à l’acheteur et ne doit pas être trop faible, au risque de désintéresser les copropriétaires. Il est vivement recommandé de faire appel à un expert en la matière.

Souvent, il sera nécessaire de recourir à un géomètre-expert pour établir un métrage précis et recalculer les tantièmes de copropriété. Ces frais (comme ceux liés à la modification du règlement de copropriété) sont à la charge de l’acquéreur.

Notez enfin que le copropriétaire acheteur recevra une part de son propre prix de vente. En effet, le produit de la vente d'une partie commune est partagé entre tous les copropriétaires sans exception, à hauteur des parts de chacun dans la copropriété. Il est donc conseillé d'augmenter ce prix de la plus-value « virtuelle » faite par le copropriétaire sur son lot dès lors qu'il intégrera la partie commune.

 

Que faire en cas d’annexion des parties communes par un copropriétaire ?

Il n’est pas rare qu’un copropriétaire annexe une partie commune, placard inutilisé ou partie d’un escalier de service. Même si les copropriétaires ont laissé faire, il devra se mettre en règle avant toute revente, quitte à remettre la partie annexée dans son état d’origine, sans quoi des complications et des retards sont à prévoir.