Succession : attention à la mauvaise estimation des biens.

Par themainformations | Le 19/04/2018 | "Dossier d'actu"

Succession et evaluation des biens immobiliers

 

C’est souvent au moment d'une succession que se pose la question de savoir quelle valeur attribuer à un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire ou d'un logement donné en location. Pour l’administration fiscale, il doit s'agir de la valeur vénale. Le problème qui risque alors de se poser concerne la fixation de la juste valeur desdits biens. En effet, celle-ci est primordiale puisque toute sous-évaluation, erreur ou omission peut entraîner un redressement fiscal.

Comment s’effectue l’évaluation obligatoire des biens de la succession ?

Dans les six mois de l'ouverture d'une succession, les héritiers doivent introduire une déclaration de succession reprenant la valeur des biens de la succession, et, notamment, la valeur des immeubles. Cette déclaration permettra à l’administration fiscale de calculer les droits de succession.

Qu’est-ce que la valeur vénale ?

Il s'agit de la valeur marchande des biens, c'est-à-dire le montant du prix que les héritiers pourraient raisonnablement obtenir s'ils vendaient l'immeuble dans des conditions normales. Les héritiers doivent prendre la responsabilité de cette estimation.

Lors du décès d’un proche, vous devez absolument faire l’évaluation des biens meubles et immeubles composant la succession. Les biens immobiliers doivent ainsi être évalués à leur valeur vénale réelle au jour du décès.

La valeur des immeubles est déterminée en fonction de plusieurs facteurs notamment, les caractéristiques du bien (c'est-à-dire sa superficie, l’environnement auquel le bien est attaché, etc.) et l'état du marché.

Pour les biens loués, il faudra également les évaluer et vous devrez alors vous baser sur d’autres critères comme le rapport locatif.

En revanche, un abattement de 20% de la valeur vénale de la résidence principale du défunt au jour de son décès pourra être appliqué s’il s’agit également de la résidence de son conjoint ou partenaire de pacs, ou bien d’un enfant mineur ou handicapé.

Concernant les biens mobiliers, l’administration fiscale bénéficie d’un droit de communication. Les assureurs sont ainsi tenus de déclarer les assurances vies soumises aux droits de successions et les banques doivent dresser la liste des comptes détenus par le défunt.

 

Quels sont les risques liés à une mauvaise évaluation ?

Hormis une exonération pour certains biens dépendant de la succession, vous devez déclarer tous les biens dépendants de la succession.

L’administration fiscale met à la disposition de tous un service en ligne afin de rendre plus aisée cette évaluation. Ce service d’aide au contribuable, ouvert depuis le 2 janvier 2014, permet d'obtenir une liste des ventes immobilières intervenues sur une période et sur un secteur géographique choisi.

L’administration fiscale vérifie les estimations en se basant principalement sur des points de comparaison : ils déterminent habituellement la valeur des immeubles en analysant les prix de vente d'autres biens de même nature.

Que se passe-t-il en cas de mauvaise estimation ou en cas d’omission ?

L’héritier qui a sous-évalué un bien se verra appliquer des pénalités et intérêts de retard pouvant atteindre 40% du supplément dû en cas de mauvaise foi, voire 80% en cas de manœuvre frauduleuse.

Le mieux est donc de se faire accompagner tout au long de la procédure par un professionnel compétent et spécialisé en évaluation immobilière.