Evaluation

Par themainformations | Le 16/11/2018

Evaluation juste

L’intérêt d’une estimation immobilière juste

Les outils d'estimation en ligne sont devenus en quelques années des références en matière d’estimation immobilière. Si ces solutions d’évaluation permettent d’avoir une idée générale des prix de vente d’un bien, ils ne doivent en aucun cas constituer un indicateur à part entière et supplanter l’expertise d’un professionnel.

Effectuer une estimation d’un bien sur Internet est non seulement une ineptie mais peut réserver de très mauvaises surprises. Bien qu’ils se multiplient sur la toile, les outils d’évaluation développés par certains acteurs de l’immobilier ne peuvent offrir d’estimations justes. Et pour cause : le panel de critères pris en compte pour évaluer la valeur marchande d’un appartement ou d’une maison est généralement très restreint. Certaines données comme l’exposition d’un bien vis-à-vis du soleil (pièces traversantes), le découpage des pièces (les surfaces perdues, l’agencement des espaces…), les nuisances périphériques (bruit, vue…), la qualité des équipements (type de matériaux pour la cuisine, la salle de bain…), le niveau d’entretien (les travaux réalisés), le nombre de surfaces annexes (balcon, cave, terrasse…) sont rarement prises en compte par les outils d’estimation en ligne et peuvent pourtant fortement impacter le prix de vente d’un bien immobilier, à la baisse comme à la hausse. Dans certaines zones géographiques où le marché immobilier est tendu, la simple présence d’un garage peut, par exemple, gonfler la valeur d’un bien d’environ 10 %.

La visite d’un professionnel, gage de fiabilité

Pour effectuer une estimation juste d’un bien immobilier, il est primordial de mettre en perspective sa valeur vénale avec la situation du marché, c’est-à-dire le rapport entre l’offre et la demande, le degré d’attractivité de la zone géographique, le montant des transactions de biens similaires locaux… Seule la visite approfondie d’un professionnel de l’immobilier peut donc permettre aux vendeurs d’avoir une estimation fiable de son bien.

Un agent immobilier peut, par exemple, pondérer son estimation avec les éventuels droits à construire d’une maison ou la surface et le potentiel des annexes. Il n'en reste pas moins que le seul professionnel engageant sa responsabilité dans le rapport qu'il rédige est l'expert immobilier.

L'expert immobilier

L’Expert Immobilier est un professionnel dont la mission essentielle est de déterminer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier, qu’il soit d’habitation, d’entreprise, commercial, agricole, forestier ou d’un bien de nature commerciale, tels que fonds de commerce, droits de bail, etc.

Indépendant, il accomplit ses tâches en totale impartialité, en excluant toute pression ou influence. Il applique des méthodes d’expertise qui imposent un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier et se doit d’être à la fois :

• un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur (nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements, etc.) ;

• un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande (donc du contexte économique) que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique ;

• un juriste : l’expert dispose des connaissances étendues en droit privé (servitudes, droit des loyers, etc.) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal, etc.) ;

• un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.

Point de repère : un rapport d'expertise immobilière représente en moyenne une trentaine d'heures de travail pour un volume moyen d'une quarantaine de pages...