Législation

Par themainformations | Le 17/10/2018

Loi elan

L

La loi logement 2018, dite loi Elan, a été définitivement adoptée hier, mardi 16 octobre 2018, et va à nouveau réformer le droit immobilier. Cette réforme du logement et de la construction devrait être publiée fin octobre/début novembre 2018. Des élus de gauche ont toutefois fait savoir qu'ils déposeraient un recours devant le Conseil constitutionnel contre la partie du texte concernant les logements "accessibles" aux handicapés. Le texte prévoit en effet d'abaisser la part des logements neufs devant être accessibles aux personnes handicapées à 20%.

Pour rappel, la loi Elan a pour objectif de « construire plus, mieux et moins cher pour provoquer un choc d’offre », de « répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles » et d'« améliorer le cadre de vie ». Même si le texte concerne surtout la construction (mobilisation du foncier public, simplification des procédures d’urbanisme et lutte contre les recours abusifs contre les permis de construire), le secteur HLM et la lutte contre les marchands de sommeil, certaines mesures sont destinées aux particuliers, comme la création du « bail mobilité », le retour de l'encadrement des loyers ou la création d'un nouveau diagnostic lors de la vente d'un terrain.

En attendant la publication de la version définitive de la loi Elan au Journal officiel, revoyons ensemble les principales mesures :

HLM

La loi Elan entend assouplir les conditions de vente des logements HLM. Les occupants des logements seront prioritaires en cas de cession. La vente en bloc de logements sociaux à des acteurs privés, autrement dit la vente de plusieurs logements en lot, sera autorisée. Toutefois, les maires des communes déficitaires en logements sociaux disposeront d'un droit de veto. L'objectif affiché, est de porter la vente de logements HLM à 40 000 par an, contre 8 000 actuellement, et d'aider ainsi les sociétés HLM à se refinancer. Les logements cédés resteront par ailleurs comptabilisés pendant 10 ans dans les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU, et ce même pour les communes qui ne respectent pas cette législation. Le produit de la vente des logements HLM devrait être réinvesti à 50% dans la collectivité (commune, l'intercommunalité ou le département), permettant ainsi d'y pérenniser la présence de bailleurs sociaux.

Le gouvernement envisage par ailleurs de procéder au regroupement des organismes HLM. Le texte fixe le seuil à 12 000 logements. Le projet de loi Elan ambitionne aussi de favoriser la mobilité des occupants de HLM. Dans cette optique, la Commission d'attribution des logements devra reconsidèrer le dossier des locataires tous les six ans.

Copropriété

L'article 60 du projet de loi permet au gouvernement de légiférer par ordonnance afin de codifier le droit de la copropriété et de réviser les règles de gouvernance des copropriétés. Cet article prévoit notamment des aménagements et des assouplissements pour tenir compte de la diversité des copropriétés et de leur taille.

Le texte prévoit également que les extraits du règlement de copropriété puissent être remis au locataire de manière dématérialisée (en pièce jointe d'un email, par exemple) et l'obligation pour le bailleur, dans un délai d'un mois à partir de la remise des clés du logement au locataire, de notifier au syndic de l'immeuble l'identité et les coordonnées de son locataire. Ainsi, en cas d'incident avec le locataire (tapage nocturne, par exemple), celui-ci pourra être inquiété plus rapidement. Toutefois, le bailleur devra d'abord obtenir l'accord du locataire, ce qui limite la portée de la mesure.

Architecte

La loi supprime l'obligation d'organiser un concours d'architecture pour les organismes HLM, les SEM de construction et de gestion de logements sociaux, ainsi que pour les centres régionaux d'œuvres universitaires et scolaires (Crous). Il réduit également le rôle des Architectes des Bâtiments de France (ABF), dont les avis obligatoires ("conformes") ne seront plus que consultatifs ("simples"), pour les projets se rapportant à la résorption du bâti insalubre et pour l'installation de pylônes de téléphonie mobile (antennes relais).

Urbanisme

La simplification et l'amélioration des procédures d'urbanisme font partie des objectifs poursuivis par le gouvernement dans la loi Elan. Il est notamment question de dématérialiser les demandes de permis de construire. La téléprocédure ne sera pas disponible dans toutes les communes. Seront concernées celles dont la population est supérieure à un seuil, lequel sera fixé par décret. Des dispositions doivent également être prises dans le but de lutter contre les recours abusifs dirigés contre les permis de construire : les pénalités prévues en cas d'abus seront alourdies.

Par ailleurs, un décret publié au Journal officiel le 18 juillet 2018 modifie les parties réglementaires des codes de la justice administrative et de l'urbanisme : si le recours est exercé contre un permis de construire un bâtiment de plus de deux logements ou un permis d'aménager un lotissement, le jugement devra intervenir dans un délai de 10 mois au lieu de 24, en première instance comme en appel.

Encadrement des loyers

La loi Elan signe le grand retour de l'encadrement des loyers, dispositif consistant à limiter l'évolution du loyer d'un logement lors de sa mise ou remise en location ou lors du renouvellement du contrat de location et annulé par le juge administratif fin 2017.

Le texte de la nouvelle loi logement prévoit la poursuite, pour 5 ans, de "l'expérimentation de l'encadrement des loyers privés, dans les zones tendues et sur la base de propositions des collectivités locales, et y favorise la généralisation des observatoires locaux des loyers". Toutefois, la loi n'imposera plus que la totalité de l'agglomération y soit soumise. L'application de l'encadrement des loyers sera conditionnée au volontariat de la commune ainsi qu'à la constatation objective de tensions sur le marché locatif de la ville. A noter également que l'encadrement des loyers sera opposable aux bailleurs et que des sanctions seront prévues. En cas de non-respect du dispositif, et après mise en demeure restée vaine de s'y conformer, le bailleur pourra se voir sanctionné d'une amende jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique et jusqu'à 15 000 euros pour une personne morale, comme une SCI .

Bail mobilité

La création d'un nouveau contrat de location à destination des personnes en mobilité (pour cause de formation professionnelle, apprentissage et stages et volontariat au service civique) faisait partie des promesses de campagne d'Emmanuel Macron. La loi Elan prévoit la création d'un nouveau contrat de location meublée, appelé "bail mobilité", d'une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable. Le texte prévoit que les loyers impayés des locataires qui concluent un bail mobilité pour des motifs professionnels soient pris en charge par le dispositif Visale.

Loi Littoral

La loi s'attarde également sur le cadre juridique de la construction dans les villes littorales. Le texte offre des opportunités d'urbanisation complémentaire, mais celles-ci sont strictement encadrées. Ces nouvelles constructions sont ainsi prohibées dans la bande des 100 mètres du littoral et dans les espaces proches du rivage. Elles sont en revanche autorisées dans les "dents creuses", c'est-à-dire dans parcelles de terrain vides qui se trouvent entre deux bâtiments érigés dans un même hameau. Elles devront par ailleurs permettre d'améliorer l'offre de logements ou d'accueillir des services publics dans les espaces déjà urbanisés. Le texte prévoit par ailleurs que les projets devront être refusés en cas d'atteinte à l'environnement ou aux paysages.

Location saisonnière

La loi prévoit d'accroître les sanctions pénales et financières envers les loueurs qui ne tiennent pas compte de la réglementation en vigueur, comme les propriétaires qui excèdent le seuil de location de 120 jours, et les plateformes de location saisonnière elles-mêmes qui ne transmettraient pas les décomptes des nuitées ou qui continueraient de proposer à la location des résidences principales déjà réservés plus de 120 jours dans l'année. Les premiers pourront se voir sanctionnés d'une amende de 5 000 à 10 000 euros, et les secondes d'une amende de 50 000 euros.

Transformation de bureaux en logements

Dans l'objectif affiché de "faciliter la transformation de bureaux en logements", la loi introduit un "bonus de constructibilité", c'est-à-dire des droits à construire additionnels (jusqu'à 30%). Les propriétaires pourront également déroger aux contraintes de mixité sociale fixées par les plans locaux d'urbanisme (PLU), hormis dans les villes "carencées" en logements sociaux.

Réquisition de bureaux vides en hébergements d'urgence

La réquisition de bureaux vides en hébergements d'urgence dans les quartiers prioritaires ne pourrait toutefois se faire qu'avec l'accord du maire de la ville, dans le but de ne pas favoriser la concentration de contextes compliqués dans un même périmètre.

Marchands de sommeil

La loi prévoit la saisie ou la confiscation des indemnités d'expropriation du bien immobilier du propriétaire peu scrupuleux qui fait l'objet d'une enquête ou d'une condamnation pénale. Les parlementaires ont également rendu obligatoires les peines complémentaires d'interdiction d'achat de nouveaux biens immobiliers pour une durée pouvant désormais aller jusqu'à 10 ans, et de confiscation des biens, sauf décision contraire motivée du juge.

Les marchands de sommeil condamnés n'auront en outre plus la possibilité d'acheter des biens immobiliers en cas de vente aux enchères.